Крыша над головой

Где мы живем
Стоимость жилья определяют три показателя: удобное месторасположение, его практичность и — самый важный показатель — общая площадь жилого помещения. Она состоит из сумм площадей всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Полный перечень возможных видов жилых помещений дан в статье 16 ЖК РФ.
Это:
— жилой дом, часть жилого дома;
— квартира, часть квартиры;
— комната.
Ограничения для использования жилых помещений.
Во-первых, нельзя использовать жилые помещения не по назначению, в частности размещать в них промышленные производства.
Во-вторых, недопустимо нарушать права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращаться с жильем, допуская его разрушение.
При выявлении означенных нарушений орган местного самоуправления может предупредить жильца о необходимости устранить их, а если они влекут к тому же разрушение помещения — назначить ему еще и соразмерный срок для ремонта помещения. Кроме того, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — назначить к тому же соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник игнорирует предупреждение, равно как и без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Зачем нужна регистрация прав на жилье?
Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением объектов недвижимости.
Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации самого права, т.е. внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, и не требует государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.
Застраховался и спи спокойно
В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или с повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ).
Не являются объектами страхования жилые помещения:
— признанные в установленном порядке аварийными;
— имеющие физический износ свыше 60%;
— расположенные в домах, включенных правительством Москвы в ежегодный перечень адресов жилых домов, подлежащих освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка и по другим основаниям;
— на которые обращено взыскание по обязательствам;
— подлежащие конфискации;
— в отношении которых в предусмотренных законом случаях прекращены права найма или собственности.
Страховыми случаями признаются повреждение или уничтожение застрахованного жилого помещения в результате следующих событий:
1) пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температуры при пожаре), в том числе возникшего вне застрахованного помещения, а также проведения правомерных действий по его ликвидации;
2) взрыва газа, применяемого в системах газоснабжения жилых строений для бытовых надобностей, в том числе происшедшего вне застрахованного жилого помещения;
3) аварий систем отопления, водопровода, канализации, а также внутренних водостоков (включая места сопряжения водоприемных воронок с кровлей), в том числе происшедших вне застрахованного жилого помещения.
При этом повреждение (уничтожение) застрахованного жилого помещения вследствие проведения правомерных действий по ликвидации аварий систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков приравнивается к повреждению (уничтожению) жилого помещения вследствие самих аварий указанных систем.
При уничтожении в результате страхового случая жилого помещения (признании жилого помещения непригодным для проживания), правительство Москвы гарантирует (с учетом установленных долей ответственности):
страхователю-собственнику — предоставление другого жилого помещения взамен утраченного либо возмещение убытков в размере страховой стоимости;
страхователю-нанимателю — предоставление другого жилого помещения взамен утраченного.
Мой дом - моя крепость
Закон запрещает проникновение в жилище без согласия граждан, проживающих в нем на любых законных основаниях.
Существуют, естественно, и исключения. Проникновение может быть оправдано в целях: спасения жизни людей, их имущества, обеспечения их личной безопасности, общественной безопасности, при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, то есть, при обстоятельствах чрезвычайного характера. К тому же в законе предусмотрены такие оправдательные основания, как: произошедший несчастный случай, задержание лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечение самого преступления или установление обстоятельств его совершения.
Следует помнить и о том, что не будет нарушением принципа неприкосновенности принудительное вселение в жилище других лиц, имеющих законное право на проживание в нем, даже против воли тех, кто проживал здесь ранее. Ведь в таком случае права на жилище в равной степени имеют все проживающие, независимо от желаний и воли друг друга.

Жилье по договору социального найма

Предоставление жилья
Простое определение договора социального найма состоит в том, собственник государственного или муниципального жилья передает гражданину жилое помещение во владение или пользование и закрепляет это договором.
По такому договору предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ). Жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются по договорам социального найма малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным кодексом основаниям нуждающимися в указанных жилых помещениях.
Кто такие нуждающиеся
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ):
не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого либо собственниками жилья или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя или собственниками жилья, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими в собственности или по социальному найму иного жилого помещения.
За что мы отвечаем и на что имеем право
Постановка на учет. В соответствии со статьей 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных Жилищным кодексом случаев. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право перечисленные в статье 49 ЖК РФ категории граждан. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Федерации категории), такой гражданин по своему выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или сразу по всем.
Для отдельных категорий граждан существуют свои особенности обеспечения жильем. В частности, это относится к лицам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС. Улучшение их жилищных условий определяется Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2004 г. № 866.
В отношении инвалидов действуют свои законы. Согласно статье 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями с учетом льгот, предусмотренных российским законодательством. Инвалиды имеют право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты в соответствии с перечнем заболеваний, утверждаемым Правительством РФ. Это право учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий и предоставлении жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда.
Отказ в принятии на учет. Решение о постановке на учет или об отказе должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с частью 4 ст. 52 ЖК РФ документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления всех необходимых документов. И не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия соответствующего решения гражданину, подавшему заявление, должен быть выдан или направлен (заказным письмом с уведомлением о вручении) документ, подтверждающий то или иное решение.
Предоставление жилья. В соответствии с частью 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением некоторых случаев.
Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
— гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
— детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях (в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, детских домах семейного типа), при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы (тюрем, поселений);
— гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.
Права и обязанности сторон договора социального найма
Предмет и форма договора.
Права, обязанности и ответственность наймодателя. Наймодатель жилья по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги.
Вместе с тем он обязан:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилья, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать:
— уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
— возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;
— возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя.
Права, обязанности и ответственность нанимателя. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
— вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
— сдавать жилое помещение в поднаем;
— разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
— обменивать или заменять занимаемое жилое помещение;
— требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).
В то же время наниматель обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Права и обязанности членов семьи нанимателя.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в таком договоре. Они имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Изменение, расторжение, прекращение договора социального найма. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену его семьи.
В соответствии со статьей 83 ЖК РФ наниматель может в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Но для этого требуется получить согласие в письменной форме проживающих совместно с ним членов семьи.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

В судебном порядке по требованию наймодателя договор может быть расторгнут, если:
- наниматель не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
- он (либо граждане, за действия которых он отвечает) допускал разрушение или повреждение жилья;
- систематически нарушал права и законные интересы соседей, вследствие чего стало невозможно проживать совместно с ним в одном жилом помещении;
- использовал жилье не по назначению.
Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Выселение
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением другого благоустроенного жилья по договору социального найма;
2) с предоставлением другого жилья по договору социального найма;
3) без предоставления другого жилья (ст. 84 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 85 ЖК РФ выселение производится с предоставлением другого благоустроенного жилья, когда:
- дом подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
- признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, вследствие чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилье, либо увеличится, вследствие чего общая площадь на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Я живу с мужем в трехкомнатной неприватизированной квартире. В ближайшее время мы собираемся развестись. На что я могу претендовать в таком случае?
Как и все остальные жильцы данной квартиры, Вы имеете право проживания на этой жилплощади. Самый лучший выход из сложившейся ситуации – это приватизация квартиры. Вы сможете продать свою долю, что помогло бы Вам при приобретении отдельного жилья.
Наниматель муниципальной квартиры умер, в ней еще прописан его несовершеннолетний сын, который в настоящий момент там не проживает. Мать ребенка развелась с бывшим нанимателем несколько лет назад. Имеет ли она право на проживание на данной жилплощади?
Мать ребенка является законным представителем до его совершеннолетия. Если она не лишена родительских прав, производит оплату коммунальных услуг по договору социального найма за своего ребенка, она может обратиться к наймодателю с просьбой о перезаключении договора с ней. Когда ребенку исполниться восемнадцать лет, договор социального найма будет уже перезаключен с ним. В любом случае мать ребенка не имеет самостоятельного права на жилплощадь ребенка.
Если мой брат будет признан безвестно отсутствующим членом семьи, можно ли его выписать из муниципальной квартиры?
Надо обратиться в суд с иском о признании Вашего брата безвестно отсутствующим. Если суд удовлетворит Ваш иск, Вы как наниматель квартиры можете требовать выписки брата.
В этом году я развелась с мужем. Оба мы прописаны на муниципальной жилплощади. Я являюсь нанимателем данной квартиры. Могу ли я выписать бывшего мужа без его согласия?
Вы не имеете права по своему усмотрению выписать из нее бывшего мужа. Вы можете только потребовать от него оплаты части коммунальных услуг.
Мы с мужем живем в неприватизированной квартире с дочерью 22 лет и сыном 18 лет. Наш дом в ближайшее время идет под снос. Что нас ожидает?
Вам будет предоставлено жилье в соответствии с существующими в Вашем регионе нормами. Скорее всего, Вы получите две двухкомнатные квартиры.
Ко мне приехала племянница из Саратова. Я решила ее поселить у себя в однокомнатной московской квартире, но мне было отказано. Можно что-нибудь сделать в данной ситуации?
Действия наймодателя правомерны, так как Вы можете поселить к себе племянницу только с его согласия. Скорее всего, общая площадь Вашей квартиры не позволяет этого сделать, что и послужило поводом для отказа.

Хочешь быть хозяином - стань им

Принципы и виды приватизации
Жилые помещения можно приватизировать:
- в общую совместную собственность;
- в общую долевую собственность;
- в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Для приватизации жилья в любом варианте обязательно нужно:
- согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих граждан, и бывших членов семьи (все они имеют равные права на жилое помещение);
- согласие несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации).
Получение в БТИ (бюро технической инвентаризации), поэтажного плана и экспликации, а также заверенных в БТИ копий этих документов.
Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен:
- опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних,
- только при наличии разрешения органов опеки и попечительства (п. 3 Примерного положения о приватизации).
Какие документы нужно собрать
Если Вы решили заняться приватизацией квартиры самостоятельно, порядок действий будет следующим:
1. Получение в БТИ (бюро технической инвентаризации), поэтажного плана и экспликации, а также заверенных в БТИ копий этих документов.
2. Получение в бухгалтерии ЕИРЦ (единый информационно-расчетный центр):
- оригинала ордера или договор социального найма;
- финансово-лицевого счета;
- справки о проверке жилищных условий (для комнат в коммунальных квартирах);
- справки о дате ввода дома в эксплуатацию.
В паспортном столе следует взять архивную справку из домовой книги и справки о замене паспортов всех прописанных в квартире (комнате) граждан.
3. Все документы (вместе с оригиналами и ксерокопиями паспортов участников приватизации) относим в отдел приватизации по месту жительства или в Мосжилрегистрацию.
Какие документы нужны для приватизации
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:
- заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя (приложение 1 Примерного положения о приватизации), а также заявления об отказе от участия в приватизации, если не все члены семьи принимают участие в приватизации (приложение 1 Примерного положения о приватизации);
- документы, подтверждающие право граждан на пользование жилым помещением, т.е. выписку из домовой книги о составе членов семьи нанимателя и копию финансового лицевого счета;
- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
- документ о согласии органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, отказались от приватизации.
Какие права и обязанности после приватизации имеют собственники.
Приватизировав жилое помещение, собственник становится пользователем (совладельцем) внеквартирного инженерного оборудования, а также мест общего пользования дома.
Осуществляя права собственности на жилое помещение, собственник не должен нарушать прав и интересов других лиц (ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, в полном объеме осуществляют свое право собственности на них, то есть:
- владеют;
- пользуются и
- распоряжаются ими по своему усмотрению;
Граждане вправе (ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда):
- продавать;
- завещать;
- сдавать в аренду (коммерческий найм) эти помещения;
- передать другому лицу свои правомочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением;
- использовать его в качестве предмета залога;
- произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма или аренды ;
- произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору мены;
- совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.
Бесплатная приватизация жилья будет отменена с 1 марта 2010 г.
Расприватизация
На юридическом языке расприватизация — это признание договора приватизации недействительным или его расторжение (постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Расторжение договора приватизации, как любого гражданско-правового договора, всегда возможно по соглашению сторон, а если такое соглашение не достигнуто — в судебном порядке.
Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд следующими лицами:
- гражданами, принявшими участие в приватизации;
- другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);
- иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);
- прокурором;
- органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
- органами государственной власти или органами местной администрации.
Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, могут быть:
- местная администрация;
- предприятие или учреждение, с которым заключен договор.
Порядок деприватизации
Деприватизация жилья представляет собой «ничем не обусловленное, немотивированное право граждан, приватизировавших жилое помещение, передать его в государственную или муниципальную собственность« (ст. 9.1 Закона о приватизации). Праву гражданина на деприватизацию занимаемого жилья корреспондирует обязанность соответствующего органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления принять жилье в публичную собственность и сдать его гражданину, воспользовавшемуся своим правом на деприватизацию, по договору социального найма в порядке, установленном законом.
В связи с предоставлением гражданину права во всякое время отказаться от права собственности на жилье, приобретенное в порядке приватизации, повторная возможность приватизации гражданам не предоставляется.
Список документов, необходимых для деприватизации жилья:
1. Оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство). В случае их отсутствия представляется справка установленного образца.
2. Документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выдаваемый жилищным департаментом органа власти.
3. Выписка из домовой книги (срок действия два месяца) с момента заселения помещения.
4. Копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения.
5. Поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно.
6. Ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение.
7. Квитанция об оплате регистрационного сбора.
Мы с мамой прописаны в 2-комнатной квартире. Теперь мы ее собираемся приватизировать, но только на имя матери. Мать не может присутствовать лично во всех инстанциях. Могу ли я заниматься приватизацией на маму?
Вы можете быть представителем вашей матери по вопросу приватизации квартиры во всех организациях и учреждениях, но для этого Вам необходимо иметь доверенность, в которой должно быть указано, что вы имеете право получать все зарегистрированные документы и свидетельство на право собственности. В противном случае, Вам не выдадут документы и свидетельство.
Кто имеет право преимущественной покупки доли собственности?
Если жилое помещение принадлежит на правах общей долевой собственности нескольким лицам, то продажа одним из участников своей доли собственности постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной ее покупки.
Мы проживаем в 2-комнатной неприватизированной квартире. Мы хотим ее приватизировать. Нас 6 человек. Как это может повлиять на наши права как очередников?
Приватизации квартиры никак не повлияет на возможность постановки на очередь по улучшению жилищных условий.
Я развожусь с мужем, который прописан отдельно. Ребенок прописан со мной. Квартира мной приватизирована. Имеет ли мой муж право на квартиру?
Ваш муж прописан отдельно, поэтому он не мог быть участником приватизации. В этом случае он никаких прав на Вашу квартиру не имеет.
Я являюсь собственником приватизированной квартиры, в которой не прописан. В этой квартире прописаны взрослый и ребенок, которые собственниками не являются. Какие у них есть права, и могу ли я продать квартиру без их согласия?
Проживающие в квартире граждане имеют только право пользования квартирой и сохраняют его независимо от того, как Вы распорядитесь квартирой. Вряд ли Вам удастся продать квартиру с таким обременением — двумя проживающими, но Вы можете подарить ее. Имейте в виду, что для любой сделки Вам потребуется согласие органов опеки, так как в квартире прописан ребенок.
Можно ли признать приватизацию квартиры недействительной, если она производилась в то время, когда один из прописанных в квартире находился на службе в армии?
Да, можно (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Приватизация возможна только при согласии всех совершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Я приватизировала квартиру на себя и теперь хочу подарить ее своему сыну от первого брака. Какие у моего мужа будут права на жилую площадь, если мы разведемся?
Если Ваш муж прописан в квартире, он имеет право пользования данной жилой площадью. Переход права собственности на квартиру к другому лицу не будет для него основанием прекращения права пользования. Это право сохранится за ним и в случае развода.
Мы с мужем приватизировали квартиру в долевую собственность. Нужно ли нам составить завещания в пользу друг друга?
По отношению друг к другу вы являетесь наследниками первой очереди и наследуете имущество вместе с другими наследниками первой очереди — детьми и родителями, в равных долях. Если вы хотите избежать процедуры переоформления частей доли, укажите в завещании, что доля в общей собственности полностью переходит супругу.
Можно ли оформить приватизацию квартиры только на несовершеннолетнего ребенка?
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних». В этом случае остальные проживающие должны оформить отказ от приватизации.
Два года назад мы с мужем приватизировали нашу квартиру. Сейчас я разведена и хочу заставить его разменять квартиру. Как это сделать?
Принудительный размен допускается только в случае социального найма. Собственников суд не может принудить разменять свое жилое помещение. У вас есть только один выход — договориться с мужем о режиме пользования Вашей квартирой.
Моя внучка прописана в квартире своего отца. При приватизации квартиры она была несовершеннолетней, и он квартиру оформил на себя. Как ей теперь восстановить свои права на квартиру?
В настоящее время Ваша внучка уже является совершеннолетней, и теперь она имеет право самостоятельно обратиться в суд за защитой своего нарушенного права с исковым заявлением о признании за ней права собственности на долю квартиры.
Я и моя семья, жена и совершеннолетний сын, проживаем в приватизированной без определения долей квартире. После наше смерти сыну надо будет выкупать наши доли?
Ничего выкупать Вашему сыну после вашей смерти не надо. Вы являетесь равноправными собственниками вашей квартиры.
Я и мама живем в неприватизированной квартире. Мама собирается выйти второй раз замуж и прописать мужа к нам. Но она хочет, чтобы после ее смерти квартира досталась мне. Как лучше поступить в такой ситуации?
В данной ситуации лучше всего приватизировать квартиру на вас. Вам необходимо будет написать заявление о передаче квартиры в вашу индивидуальную собственность, а ваша мама должна отказаться от участия в приватизации квартиры.
В свое время наша квартира была приватизирована на маму, а я отказалась от приватизации. Сейчас я замужем, зарегистрирована и живу с мужем в его муниципальной квартире. Я думала принять участие в приватизации этой квартиры вместе с мужем, но он хочет, чтобы приватизация была на него, мотивируя это тем, что квартира мамы и так достанется мне. Есть ли у меня права на совместную приватизацию?
В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Ваш супруг сможет приватизировать квартиру на себя, но для этого необходим ваш отказ от участия в приватизации.
Однако независимо от характера участия в приватизации супруга — нанимателя жилого помещения, приватизированная квартира станет совместной собственностью супругов, так как является имуществом, нажитым во время брака (п. 1 ст. 256 ГК РФ).

Собственник – это звучит гордо

Что может собственник
Прежде всего, следует подчеркнуть, что именно собственники приватизированных или купленных (в новостройках либо на вторичном рынке) квартир защищены сегодня наилучшим образом. Они могут по своему желанию свободно распоряжаться своей собственностью. Никто не станет завистливо считать принадлежащие им квадратные метры, и никто не посмеет их выселять. Фактически собственника нельзя выгнать на улицу, даже если он влез в долги. Единственное исключение - ситуация, при которой несостоятельный должник сам заложил свое жилье. Тогда его должны переселить в жилое помещение маневренного фонда, пока с ним не будет произведен окончательный расчет.
Если жилье изымается в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то у собственника оно выкупается, при этом в выкупную цену включается и рыночная стоимость жилья, и все прочие убытки. Права этой категории граждан надежно гарантированы заключительной статьей Гражданского процессуального кодекса РФ.
Права и обязанности проживающих с собственником
По общему правилу члены семьи собственника жилья имеют право пользования данным жильем наравне с его собственником и при этом обязаны использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность. Иные — дополнительные — правила, конкретизирующие вышеназванные права, обязанности и ответственность членов семьи собственника, могут предусматриваться специальным соглашением между ними.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования этим жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется (если иное не установлено соглашением между ними).
Общее имущество в многоквартирном доме
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
— помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы);
— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).
Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади квартиры собственника (см. ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Эта доля следует судьбе права собственности на его квартиру. Иными словами, продавая квартиру, собственник автоматически продает (отчуждает) свою долю в праве общей собственности.
Общее имущество в коммунальной квартире
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в этом доме, пропорциональна сумме размеров общей площади его комнаты и его доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника. Иными словами, собственнику комнаты помимо этой комнаты принадлежит еще доля в общем имуществе коммунальной квартиры плюс доля в общем имуществе всего дома.
Я живу вместе с дочерью в собственной квартире. После свадьбы я хочу прописать своего мужа. Будут ли у него какие – нибудь права на эту квартиру?
Эта квартира только Ваша и ребенка, потому что она была приобретена до брака. После прописки Ваш муж получит только право проживания на данной жилплощади, которое сохранится за ним и в случае развода.
Мы с братом владеем трехкомнатной квартирой. В ближайшее время я должна уехать в длительную командировку. Может ли он продать квартиру во время моего отсутствия?
Для продажи квартиры необходимо получить Ваше согласие, так как у Вас с братом общая долевая собственность. Без такого нотариально заверенного согласия договор купли-продажи квартиры не может быть зарегистрирован. Однако Ваш брат может продать свою долю, но прежде всего он должен предложить ее Вам.
Я приобрел квартиру в строящемся доме до заключения брака. Оформление начинается только сейчас. За это время я успел жениться. Будет ли моя жена иметь право на эту квартиру как на совместное имущество?
Квартира была приобретена на Ваши личные средства, полученные до заключения брака, следовательно, она не войдет в совместно нажитое имущество. Только Вы можете решить, на каких условиях Ваша жена будет пользоваться данной квартирой.
Совсем недавно я узнала, что мой муж купил своей любовнице однокомнатную квартиру. Я могу оформить эту квартиру на себя?
Эта квартира является совместно нажитым имуществом, и Вы имеете право требовать в судебном порядке возмещения Вам половины ее стоимости. В суде Вам необходимо будет подтвердить, что именно Ваш муж являлся собственником квартиры. Надо также при себе иметь справку о ее стоимости на рынке недвижимости. Если суд удовлетворит Ваш иск, он может обязать продать данную квартиру, с тем чтобы Вам выплатили половину ее стоимости.
Мы с братом владеем двухкомнатной квартирой. Я хочу прописать в эту квартиру свою жену, но брат не дает своего согласия. Можно решить этот вопрос без него?
Ваш брат такой же собственник, как и Вы, поэтому без его согласия Вы не сможете никого прописывать в эту квартиру. Без согласия других собственников можно прописать только детей к родителям.
Я купил приватизированную комнату в коммунальной квартире. Остальные две комнаты принадлежат моим соседям. Как потом стало известно, продавец перед тем, как продать мне комнату, не получил отказ этих людей от преимущественного права покупки моей комнаты. Я уже получил свидетельство на собственность, сделал ремонт. Соседи начали со мной судиться. Можно ли решить этот вопрос?
Сделка по покупке Вашей квартиры была проведена с нарушениями. Соседи могут добиться перевода прав покупателя на себя. А Вы, в свою очередь, можете потребовать возмещения всех расходов, связанных с ремонтом комнаты. При себе лучше иметь чеки и платежки, подтверждающие факт оплаты ремонтных работ.
Я хочу продать комнату в коммуналке, но соседи против. Дело в том, что они сами хотят ее купить, но по своей цене. Смогу ли я в этом случае продать комнату без их согласия?
Вы не сошлись в цене и в данной ситуации закон не устанавливает необходимость получения их согласия на продажу Вашей комнаты. Вам достаточно отправить им заказное письмо об условиях покупки комнаты, сохранить квитанцию и подождать месяц, после чего Вы можете смело искать других покупателей.
Мне уже много лет. С каждым годом сил становится все меньше. Я живу в своей квартире. Как я могу получить содержание?
Вы можете заключить договор пожизненного содержания с иждивением с человеком, который способен оказывать Вам материальную помощь неограниченное время. В нотариально заверенном договоре обязательно укажите сумму, которую Вы назначаете в виде содержания и условия ее выплаты.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Порядок создания
ЖСК можно сравнить со своего рода «кассой взаимопомощи, куда обращаются люди, желающие купить квартиру. Коротко принцип таков: вступающий в ЖСК человек вкладывает деньги в так называемые паи. После того как сумма составит примерно половину цены квартиры, она приобретается, а сам паенакопитель в нее вселяется. После этого выплаты продолжаются, но уже не имеют характера накоплений, а становится для новосела долговым бременем. Если кооператив работает нормально, и все условия его работы соблюдаются, жилье получают абсолютно все пайщики, только одни сразу, а другие - в отдаленном, но обозримом будущем.
Органы управления
Статья 115 ЖК РФ определяет органами управления жилищного кооператива:
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференцию, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Права членов жилищного кооператива
Прием в члены и прекращение членства в жилищном кооперативе. Согласно статье 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Право на паевой взнос. В соответствии со статьей 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
Раздел и сдача внаем жилого помещения
Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в исключительном случае, когда каждому из таких лиц может быть выделено (в натуре) изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства либо перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения разрешаются в судебном порядке (ч. 2 ст. 127 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
Какие виды собственности могут быть в жилищно-строительном кооперативе?
В зависимости от того, выплачен пай полностью или нет, в ЖСК может быть два вида собственности:
1) квартиры ЖСК с невыплаченным паем (или не полностью выплаченным) являются собственностью кооператива;
2) квартиры ЖСК с полностью выплаченным паем являются собственностью члена-пайщика кооператива.
Может ли жилищный кооператив сдавать внаем имеющиеся у него в наличии свободные жилые помещения?
Да, жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива до приема в жилищный кооператив новых членов.
Правда ли, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации?
Да, это правда (ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). После 1 января 2007г. непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Жилищно-строительные кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.
Получит ли компенсацию член жилищного кооператива, не выплативший свой пай и исключенный из жилищного кооператива?
Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива (ст. 132 ЖК РФ).
Мы с мужем недавно полностью выплатили пай в ЖСК. Что мы должны сделать для приватизации нашей квартиры?
После полной оплаты пая квартира уже стала Вашей собственностью. Теперь от Вас требуется оформить свидетельство на собственность, после чего Вы получите право совершать любые сделки с Вашей квартирой. Если Вы не планируете такие сделки, то свидетельство получать не обязательно.
Я с мамой живу в кооперативной квартире. Пай оформлен на маму, она тяжело больна и не успела выплатить его до конца. Можно ли перевести пай на меня и что для этого нужно сделать?
Ваша мама должна написать заявление в ЖСК, в котором укажет, что передает пай на квартиру Вам. Вы, как новый пайщик, должны написать заявление о вступлении в ЖСК. Далее Вы можете в правлении получить справку о сумме паевых накоплений в момент перехода пая. Когда состоится общее собрание акционеров, оба заявления должны быть удовлетворены, после чего Вы становитесь новым членом кооператива и полностью вступаете в права.
Недавно я получил по наследству квартиру в ЖСК. В настоящий момент там прописан мой родственник. Кто должен платить за коммунальные услуги?
Вы являетесь собственником квартиры и должны оплачивать коммунальные услуги. Однако Вы можете договориться с Вашим родственником о том, чтобы он взял на себя часть платежей. У него есть не только право пользования жильем, но и обязанности по его содержанию.

Товарищество собственников жилья

Создание товарищества
Согласно статье 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Статья 136 ЖК РФ устанавливает, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Средства и имущество ТСЖ
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
- прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
Органы управления
В соответствии со статьей 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).
Участие в голосовании на общем собрании. В соответствии с пунктом 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя.
Согласно части 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья. Согласно статье 150 ЖК РФ ревизионная комиссия товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия не реже чем один раз в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Права и обязанности товарищества
Членство в товариществе собственников жилья. Согласно части 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
В том случае, если собственник квартиры не вступил в члены товарищества собственников жилья, товарищество в соответствии с требованиями пункта 2 ст. 138 ЖК РФ обязано заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме, в котором оно создано, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с товариществом.
Я живу в Москве, в нашем доме создано товарищество собственников жилья. Многие наши жильцы хотят поставить счетчики для учета воды, но председатель правления по неизвестной причине не разрешает, а без его согласия сделать этого нельзя. Что делать?
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 10 февраля 2004 г. № 77-ПП «О мерах по улучшению системы учета водопотребления и совершенствованию расчетов за холодную, горячую воду и тепловую энергию в жилых зданиях и объектах социальной сферы города Москвы» приобретение и установка квартирных приборов учета холодной и горячей воды производится организацией, управляющей жилищным фондом (жилищная организация) на основании заявления жильца за его счет.
Установка таких приборов осуществляется в течение 30 дней с момента оплаты работ жильцом. В случае технической невозможности установки прибора, жилищная организация должна выдать мотивированное заключение. Таким образом, Вам необходимо обратиться к руководителю жилищной организации с письменным заявлением. Если Вам откажут, Вы имеете право обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании незаконных действий (бездействия).
Возможна ли продажа части площади мест общего пользования по распоряжению председателя правления товарищества собственников жилья или необходимо решение собрания собственников помещений? Я хочу выкупить у товарищества колясочную, прилегающую к моей квартире. Председатель не возражает.
В соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
В доме, в котором создано товарищество собственников жилья, планируется провести капитальный ремонт, предполагающий большие затраты. Обязаны ли жильцы дома, не являющиеся членами товарищества, нести затраты вместе со всеми членами товарищества или они должны оплачивать только текущие коммунальные услуги?
В соответствии с частью 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Эта норма обязательна для всех собственников помещений, независимо от членства в товариществе собственников жилья.
В нашем доме недавно было создано товарищество собственников жилья и, как я понимаю, теперь мы предоставлены сами себе. Но некоторые жители дома боятся, что под руководством нашего председателя дела пойдут плохо. Хотелось бы знать, существуют ли сейчас государственные органы, ведущие контроль за обеспечением прав жильцов?
В Российской Федерации таким органом является государственная жилищная инспекция. Согласно статье 1 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086, главной задачей указанной инспекции является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
Несколько месяцев назад я стала членом товарищества собственников жилья. Всё бы хорошо, только как теперь быть с неплательщиками, за которыми годами накапливается долг по уплате за коммунальные услуги (а таких только в нашем подъезде 5 человек)? Не хочется, чтобы бремя оплаты чужих долгов ложилось на плечи моей семьи!
С неплательщиками эффективно бороться можно будет только в судебном порядке. Товарищество собственников жилья может выступить в этом случае истцом, подав в суд исковое заявление о взыскании задолженности по коммунальным платежам.
Мы не являемся членами товарищества собственников жилья. Должны ли мы платить за обустройство парковки во дворе, установку ограды, шлагбаума, охранного оборудования и приборов ночного видеонаблюдения, если мы не нуждаемся в этих услугах? У нас даже автомобиля нет! В договоре, заключенном с товариществом, ни о каких шлагбаумах и парковке не упоминается.
В соответствии с пунктом 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором оно создано, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом. Следовательно, Вы можете отказаться от оплаты услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в этом доме, которые не были предусмотрены данным договором.
Мы собираемся в нашем доме организовать товарищество собственников жилья. Придомовой территории нет, место, где раньше была детская площадка отдано в аренду сторонней организации. Договор аренды действует до марта 2006 года. Есть ли вероятность, что договор будет продлен без нашего ведома? Как вернуть себе площадку? Брать её в аренду у города? Можно ли стать её собственниками?
В соответствии с пунктом 2 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены дом и иные, входящие в его состав, объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен этот дом (п. 3 ст. 16).
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (п. 4 ст. 16).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (п. 5 ст. 16).
Со временем из-за смены собственников квартир, выхода некоторых членов товарищества собственников жилья из него, может произойти уменьшение количества членов нашего товарищества. Если членов товарищества будет менее 50% от всего количества владельцев квартир, правомочно ли будет его существование? Как действовать в таком случае?
Действительно, в соответствии с частью 2 ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.
Если возникла такая ситуация, то возможны два варианта действий: нужно будет либо агитировать собственников помещений вступать в товарищество, чтобы его члены обладали более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, либо собирать общее собрание собственников помещений в доме для принятия решения о ликвидации товарищества.
У нас прорвало трубу стояка с горячей водой. Товарищество собственников жилья не приняло никаких мер, представители эксплуатирующей организации не пришли, ремонт мы проводили своими силами. В чьём ведении находятся стояки в товариществе собственников жилья (стояки общие, на все квартиры в доме), кто должен проводить их техническое обслуживание? За жилое помещение и коммунальные услуги деньги перечисляем на счета товарищества. Можно ли возместить расходы по ремонту?
Поскольку Вы вносите на счет товарищества плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за оказание услуг и проведение работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в нем, Вы можете предъявить в товарищество иск о возмещении причиненных убытков. А уже оно в свою очередь сможет в соответствии с заключенными договорами предъявить претензии к эксплуатирующей организации.
Однако перед обращением в суд необходимо получить документальное подтверждение факта прорыва трубы, представить на рассмотрение суда акт с указанием причины аварии. Кроме того, следует собрать все расчетно-кассовые документы, подтверждающие произведенные Вами расходы по оплате ремонта. Копии этих документов необходимо приложить к исковому заявлению.
В моей квартире стоит счётчик горячей воды. Хотелось бы им пользоваться и платить за горячее водоснабжение по его показаниям. Однако председатель нашего товарищества собственников жилья утверждает, что поскольку подавляющее большинство собственников квартир в нашем доме не имеют счетчиков и оплачивают исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, я не могу одна платить по счетчику и берет с меня оплату за горячую воду по нормативам. Правомерен ли отказ председателя?
В соответствии с пунктом 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (в том числе за холодное и горячее водоснабжение) определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации
В соответствии с частью 2 п. 2.6 постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» при наличии приборов учёта у потребителей допускается производить оплату услуг непосредственно ресурсоснабжающему предприятию, при этом отношения исполнителя и потребителя в части обязанностей, прав и ответственности сохраняются, что подлежит отражению в договоре.
Я являюсь собственником квартиры в недавно построенном доме, в котором помимо меня прописаны жена и ребенок. В нашем доме создано товарищество собственников жилья. Может ли моя жена, не являющаяся собственником жилья, согласно новому Жилищному кодексу РФ быть избрана членом правления товарищества общим собранием?
В пункте 2 ст. 143 ЖК РФ установлено что, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Таким образом, членство в товариществе связано с правом собственности на помещение в многоквартирном доме.
Лица, которые приобрели квартиру в собственность уже после организации товарищества собственников жилья, автоматически становятся его членами? Можно ли отказаться от вступления в него?
Для того чтобы стать членом товарищества собственников жилья, собственнику необходимо написать соответствующее заявление, так как согласно пункту 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в него. Если нет желания вступать в товарищество, то можно просто не писать данное заявление, и никто не может заставить вас вступить в товарищество вопреки вашему желанию.
У нас в доме создано товарищество собственников жилья, но я в него не вступала. Если собрание членов товарищества примет какое-либо решение, затрагивающее мои интересы, например, установить домофон в подъезде, то могу ли я не вносить деньги, и обязаны ли они мне бесплатно предоставить ключи для входа в подъезд?
Действующий Жилищный кодекс РФ не устанавливает детальных правил, регулирующих взаимоотношения товарищества собственников жилья и собственников квартир, не являющихся его членами, в части уплаты последними денежных средств на содержание общего имущества многоквартирного дома во исполнение решений товарищества.
Статьей 136 ЖК РФ установлено, что решение о создании товарищества принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
В дальнейшем Жилищный кодекс РФ исходит из того, что решения товарищества соответствуют интересам всех или большинства собственников квартир. Размер обязательных платежей на содержание общего имущества, которые обязаны производить собственники квартир, устанавливается либо общим собранием собственников, либо в отсутствие такого решения — органом местного самоуправления (п.4 ст. 158 ГК РФ).
Таким образом, Жилищный кодекс РФ наделяет товарищество собственников жилья правомочиями по принудительному взысканию платежей на содержание общего имущества в пределах, установленных общим собранием собственников квартир многоквартирном доме или местными органами власти.
Товарищество не вправе отказать вам в выдаче ключей для входа в подъезд, а также взыскать плату за установку домофона, если в вашей квартире он не установлен.
Правда ли, что организовать товарищество собственников жилья можно только спустя год после приемки дома госкомиссией?
Нет, не обязательно ждать год после приемки дома госкомиссией. Статья 139 ЖК РФ говорит о том, что товарищество собственников жилья может быть создано в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Участие в долевом строительстве

Кто такие застройщик и участник долевого строительства
В 2005 году долевое строительство наконец дождалось специального закона, когда 1 апреля вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство. Он в целом упорядочил процесс привлечения средств граждан в долевое строительство, а также повысил их защищённость от недобросовестных застройщиков.
Статья 4 Закона определила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В той же статье установлены существенные условия договора участия в долевом строительстве. При несогласовании сторонами одного из таких условий либо его отсутствии в договоре участия в долевом строительстве договор не пройдет государственную регистрацию и, таким образом, не может быть заключен.
Существенные условия договора долевого строительства многоквартирного дома:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет.
Я получил на руки от своего застройщика для ознакомления и подписания договор участия в долевом строительстве. Обратил внимание на один пункт, в котором предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора по причине нарушения участником долевого строительства сроков оплаты. Вот я и задумался, а вдруг так сложатся обстоятельства, что не смогу вовремя заплатить. Так что же, сразу и квартиру потеряю?!
Застройщик не может предусмотреть в договоре с инвестором-гражданином право одностороннего отказа от его исполнения, если участник долевого строительства нарушит сроки оплаты (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), однако застройщик может инициировать прекращение договора в судебном порядке (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Наша семья хочет участвовать в долевом строительстве. Но хотелось бы заранее знать, что мы можем требовать, если обнаружим недостатки нашей новой квартиры?
Перед подписанием договора участия в долевом строительстве важно внимательно изучить условия, касающиеся возможных действий участника долевого строительства в случае, если квартира имеет недостатки. Если в договоре такие условия не прописаны, то дольщик имеет право требовать от застройщика по своему усмотрению: бесплатно устранить недостатки в разумный срок, уменьшить цену договора или возместить Ваши расходы на устранение недостатков.
Если же в договоре прописаны такие условия, то применяться будут именно они. При этом дольщику необходимо знать, что если в договоре содержится условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то это условие будет считаться ничтожным. Таким образом, злоупотребления со стороны застройщика исключены. Кроме того, дольщик вправе потребовать от застройщика устранить недостатки при условии, если они будут выявлены в течение гарантийного срока (не менее пяти лет).
Наша строительная компания до принятия нового закона «Об участии в долевом строительстве…» сталкиваясь с проблемой определения цены, в случае если площадь возведенного объекта незначительно отличалась от заранее определенной в договоре, применяла следующую схему: в договоре указывалась цена одного квадратного метра площади объекта недвижимости, в случае превышения площади объекта на выходе над площадью, определенной в договоре, инвестор должен был оплатить нам цену излишней площади исходя из стоимости квадратного метра, указанной в договоре. И наоборот, если площадь объекта, подлежащего передаче, была меньше определенной договором площади, наша компания принимала на себя обязательство возвратить участнику долевого строительства уплаченные за отсутствующие квадратные метры суммы также исходя из стоимости квадратного метра, указанной в договоре. Можем ли мы применять такую же схему после 1 апреля 2005 года?
Действительно, при строительстве многоэтажного жилого дома иногда невозможно с точностью до десятой части квадратного метра рассчитать площадь будущей квартиры. Приведенный вами механизм расчета цены может сохраняться и в настоящее время, поскольку Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрена необходимость определения в договоре участия в долевом строительстве твердой цены подлежащего передаче объекта недвижимости.

Жилье по ипотеке

Ипотека и ее участники
С начала 2006 г. в нашей стране стартовал приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», рассчитанный на 6 лет (до 2012 г.). Он включает три этапа: подготовительный (2005 г.), первый (2006–2007 гг.) и второй (2008–2010 гг.). Президентом России определены четыре приоритета первого этапа:
- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
- повышение доступности жилья;
- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;
- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.
Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется ГК РФ, Законом об ипотеке и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.
Законная ипотека
Ипотека может возникнуть также в случае, когда договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимости, отсутствует. Специфика такого вида ипотеки позволяет говорить об особой разновидности ипотеки — ипотеки в силу закона (законной ипотеки).
Законную ипотеку можно разделить на два вида: императивную и диспозитивную.
Императивная ипотека возникает помимо воли сторон в силу императивных норм закона. Например, по договору ренты получатель ренты, безусловно, приобретает право залога на передаваемое по договору имущество.
Диспозитивная законная ипотека предполагает возможность как возникновения ипотеки, так и ее «невозникновения» по соглашению сторон. Стороны могут заранее предусмотреть, что ипотека не возникнет в силу закона.
Российское законодательство предусматривает следующие основания возникновения законной ипотеки:
— рента;
— удержание;
— продажа в кредит;
— ипотека жилых домов и квартир.
Что такое закладная?
Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости.
Владелец закладной приобретает права:
— на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
— залога на имущество, обремененное ипотекой.
Можно ли взять кредит, чтобы купить жилье в другом регионе?
Можно, но для этого лучше обратиться в банк, который имеет филиалы в регионах. Дело в том, что в каждом регионе есть свои особенности государственной регистрации сделок купли-продажи, которые осуществляются с использованием ипотечного кредита, притом, что закон о регистрации прав на недвижимое имущество для всех один.
Смогу ли я зарегистрироваться в заложенном жилье?
Удобство банковской ипотеки состоит в том, что недвижимость, которую вы приобрели на кредитные средства, оформляется в вашу собственность сразу с момента сделки, и по закону зарегистрироваться в своей квартире вы также можете сразу. Однако есть банки, которые накладывают ограничения на перечень лиц, которые могут быть зарегистрированы вместе с вами. Уточните в банке, сможете ли вы после получения кредита зарегистрироваться в купленной квартире сами и зарегистрировать членов своей семьи, в том числе несовершеннолетних.
Какой доход принимается во внимание?
Некоторые банки принимают во внимание только официальную зарплату по справке №2 НДФЛ. Другие рассматривают любые источники дохода и даже могут определить ваши доходы косвенно, например, по вашим тратам. Вас попросят предоставить в банк квитанция за оплату зарубежных путешествий, дорогостоящих покупок.
Можно ли погасить кредит раньше оговоренного срока?
Да, Вы можете выплатить кредит досрочно. При этом, как правило, оговаривается минимально допустимая сумма погашения, поскольку необходимо произвести пересчет графика погашения кредита, а при небольшой сумме возврата делать это невыгодно.
Какую сумму будет удерживать банк из доходов семьи?
Приблизительно 35-40% от совокупного дохода семьи. При высоких ежемесячных доходах - до 50%.
В чем разница приобретения недвижимости при ипотечном кредитовании от жилищно-строительных кооперативов?
При ипотечном кредитовании квартира сразу оформляется в собственность заемщика, а если Вы желаете ее приобрести, вступив в ЖСК, то она в начале становится собственностью кооператива и перейдет к заемщику только тогда, когда будет полностью погашен кредит.
Какой минимальный стартовый взнос?
До 33 лет - 5%, для всех остальных - 15% от стоимости приобретаемого жилья.
Отличается ли ипотечный кредит на приобретение недвижимости от обычного кредита?
В отличие от других видов кредитования, ипотечный кредит может быть предоставлен только на приобретение жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.
Как определить мой документально подтвержденный ежемесячный доход?
Банк будет рассматривать Вашу зарплату по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду принадлежащего Вам движимого и недвижимого имущества и прочие документально подтвержденные доходы. После чего он определит максимальный размер кредита, на который Вы можете рассчитывать, исходя из среднего размера Вашего ежемесячного документально подтвержденного дохода за последние двенадцать месяцев, принимая во внимание доход обоих супругов.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Кто и за что платит
Согласно части 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такая обязанность возникает у:
- нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
- арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
- нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
- члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения этим кооперативом;
- собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя этого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя плату за:
- пользование этим помещением (плата за наем);
- содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в этом доме. Капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда;
- коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за:
- содержание и ремонт этого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в этом доме;
- коммунальные услуги.
Мы с женой — пенсионеры, все лето проводим на даче. Как доказать, что мы три месяца не пользуемся коммунальными услугами, и можно ли не оплачивать их летом?
Можно. Вам надо обратиться в правление дачного товарищества за справкой, в которой указывалось, что все лето Вы проживаете на даче. Этой справки будет достаточно для перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг, которыми Вы не пользовались.
Мой сын живет в приватизированной квартире, у него большой долг за коммунальные услуги. Могут ли его выселить?
Закон не предусматривает выселение гражданина из приватизированной квартиры. По решению суда с должника потребуют возмещение суммы из его денежных средств и только при их недостаточности может быть описано имущество гражданина. При любом раскладе на квартиру должника, если она является единственным пригодным для его проживания жилым помещением, взыскание обращено не будет.
Должна ли я оплачивать коммунальные услуги, если временно не проживаю в своей квартире?
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом согласно пункту 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения указанной платы. Однако Вы можете сделать перерасчет. Нужно обратиться в ЖЭК с заявлением, в котором обязательно должен быть указан период Вашего временного отсутствия. При этом часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается, например, отопление в многоквартирном доме, необходимо оплатить.
В нашей двухкомнатной муниципальной квартире в Москве прописано пять человек (мать, отец, их взрослая дочь с двумя детьми). Моя мать уже давно развелась с отцом и получается, что фактически в квартире поживает три семьи, отдельно ведущие хозяйство. Мы никак не можем договориться о совместной оплате коммунальных услуг. Можно ли определить наши доли оплаты?
Возможность такая существует, она прямо предусмотрена пунктом 4 ст. 19 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики города Москвы»: «В квартирах, планировка которых в соответствии с законодательством не позволяет заключить отдельный договор социального найма с каждой семьей, при недостижении соглашения о порядке оплаты допускается определение доли оплаты за жилое помещение каждой семье. Граждане, проживающие в одном жилом помещении, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления считаются разными семьями».
Можно также обратиться в суд с вопросом об определении долей оплаты коммунальных услуг.
Какими документами регламентируются сроки оплаты коммунальных услуг? Какие установлены максимальные размеры пени? Может ли ЖЭК самостоятельно установить размер пени?
В соответствии с пунктом 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Указанная плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Согласно пункту14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Мать завещала нам с братом и сестрой по 1/3 квартиры. После его смерти в этой квартире живу только я ( брат с сестрой уехали на учебу за границу). Как я должна оплачивать коммунальные услуги: за всю площадь или только за свою часть?
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Таким образом, брат и сестра должны оплачивать коммунальные услуги за свои доли, а Вы — за свою.

Управление многоквартирными домами

Способы управления многоквартирным домом
Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в этом доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления им:
- непосредственное управление собственниками помещений в этом доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным домом
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- состав общего имущества этого дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия данного договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет.
Разве собственник в многоквартирном доме должен заключать индивидуальный договор электроснабжения и договор водоснабжения?
Да, договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Когда с момента заключения договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления может созвать собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления этим домом? Возможно ли проведение собрания через полгода?
Нет, через полгода созвать такое собрание нельзя. Орган местного самоуправления не позднее чем через один год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Кстати, любой собственник помещения в этом доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Я слышал, что договор управления многоквартирным домом должен содержать два основных условия: о составе общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление и о цене оказываемых услуг. Так ли это?
В договоре управления многоквартирным домом, помимо перечисленных условий, должны быть указаны:
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в этом доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет.